Как снять жилье в Берлине?

Важные термины

  Anmeldung – главное слово в аренде. Регистрация по месту жительства, без которой ты не сможешь получать официальные письма и приклеить свою фамилию на почтовый ящик. Если в объявлении указано, что Anmeldung невозможен, скорее всего, с этим жильем что-то не так.

 WG – аббревиатура от Wohngemeinschaft, «жилищной коммуны». Квартира, в которой сдаются отдельные комнаты.  

 Zwieschenmietung – субаренда. Тот вариант, когда основной арендатор по каким-то причинам выезжает из квартиры, но сохраняет ее за собой (для прописки), и пересдает тебе. Обычно не самый надежный вариант жилья, разве что на короткую перспективу.

 Kaltmiete – «холодная аренда», стоимость жилья без отопления и коммуналки.

 Warmmiete – «теплая аренда», стоимость жилья с отоплением и коммуналкой. Независимо от сезона, платить придется полную сумму, потому что цена отопления и горячей воды распределяется на весь год.

 Nebenkosten – собственно, коммунальные услуги: вода, отопление (если газовое), обслуживание дома, электричество. Бывает очень разной: от € 100 до € 350 в месяц (дешевле – в термомодернизированных домах, дороже – в домах с газовым отоплением и высокими потолками). Возможно, контракт на электричество придется заключать самостоятельно. 

 Kaution – залог за квартиру, обычно две или три суммы «холодной аренды», которые ты передаешь при подписании договора. Арендодатель возвращает его в конце в полной мере, если только ты не распишешь стены и не сорвешь паркет.

В чем проблема?

Помимо очевидного спроса, превышающего предложение, с берлинскими квартирами есть еще одна особенность. Дело в том, что большинство жилищного фонда – квартиры, которые принадлежат не частным лицам, а компаниям-домовладельцам. Такая система была распространена еще в начале ХХ века, когда застраивалась основная часть города. С домами восточного Берлина все было сложнее, но после объединения Германии право собственности на них вернули потомкам законных владельцев, которые тоже охотно сдавали их в управление компаниям.

Компании, для которых сдача квартир в аренду – поставленный на поток бизнес, не очень охотно сдают и пересдают квартиры частным арендаторам. Куда проще подписывать бессрочные контракты на жилье. По бессрочным контрактам берлинцы живут в квартирах десятилетиями: здесь не иметь жилья в собственности, но снимать то, что тебе нужно на конкретном отрезке жизни, куда более типичная история, чем приобретение квадратных метров.

Типичное берлинское жилище

Если полистать инстаграм-аккаунты с красивыми берлинскими квартирами, картинка идеального жилья нарисуется сама собой: белые стены, скрипучий паркет, высокие потолки, лепнина и уютный балкон с видом на оживленную улицу. Такого жилища действительно много, а хипстерские районы вроде Кройцберга, Веддинга и Пренцлауэр-Берга состоят из него чуть более чем полностью. Большинство таких потенциально инстаграмных квартир – «полуторакомнатные», с длинным коридором, маленькой кухней, очень маленькой спальней в одно окно (настолько маленькой, что вместить туда двуспальную кровать – отдельный квест) и большой гостиной с балконом. Правда, окна, скорее всего, будут выходить во двор-колодец, а не на улицу. А значит, может случиться такое, что солнце в твою квартиру не будет заглядывать в принципе – это один из моментов, который стоит учесть при просмотре, иначе в ноябре будет становиться совсем тоскливо. Еще один момент, на который стоит обратить внимание, – квартиры на первых (Erdgeschoss) и последних (Dachgeschoss) этажах: поскольку ни центрального отопления, ни кондиционера в квартирах нет, а перепады температур весьма коварны.

Квартиры большей площади, которые обычно находятся в фасадной части старого дома, чаще сдают под WG. Вариант жить в семикомнатной квартире с пятью соседями – вполне типичный для Берлина, и есть шанс, что тебе действительно очень повезет с соседями.

Еще один вариант – жилье в новостройках. Говорят, квартиру можно отхватить прямо у застройщиков, правда, у экспатов, не говорящих на немецком, шансов немного. 

Важный нюанс: большинство квартир в Берлине сдаются вообще без мебели, с кухонным гарнитуром под выкуп, что, конечно, неприятно. Искать придется по знакомым и объявлениям на Ebay и таскаться через полгорода с тумбочкой и вешалкой. Предложений жилья с мебелью гораздо меньше, и в таком случае придется давать больший залог.  

Где искать?

А вот здесь и начинается главный квест. Самый очевидный вариант – крупные агрегаторы объявлений по недвижимости, вроде ImmoWelt и ImmoScout24. Для поиска комнат есть отдельный агрегатор – WG-Gesucht (жилье целиком там тоже можно найти). Придется создать профиль, зато можно задать удобный поиск по фильтрам и районам и найти немало достойных предложений. Правда, есть нюанс: большинство объявлений выставляют агентства по недвижимости, а значит, ответ придет не сразу, а перед приглашением на просмотр, возможно, придется выслать целый пакет документов.

Вариант, которым пользуются местные, – раздел недвижимости на Ebay Kleinanzeigen. Объявлений немало, а хорошие предложения улетают буквально за день. Поэтому, как только увидишь что-то подходящее, стоит сразу же устанавливать контакт. Но именно через Ebay, по опыту, реальнее всего найти квартиру даже на длительный срок (хотя, конечно, большинство объявлений там о субаренде на пару месяцев, через них придется пробираться).

В любом случае советуем заранее подготовить короткий драфт сообщения – кто ты, откуда, что ищешь и когда можно посмотреть жилище – и рассылать по всем объявлениям, где тебе подходят условия. Как ты помнишь, нужно обращать внимание на «теплую» цену Warmmiete, что входит в стоимость (например, интернет и электричество) и сроки съема квартиры. Многие арендаторы сдают квартиру четко на год или два, и разорвать такой контракт непросто (уведомить придется за 3 месяца до отъезда).

Просмотр и документы

Итак, подходящее предложение нашлось, твой запрос увидели и пригласили на просмотр (Besichtigung). И тут есть несколько вариантов развития событий. Скорее всего, тебя пригласят вместе с небольшой группой других соискателей, человек в 5-7. На просмотр выделят не больше 15 минут, но ты сможешь увидеть основные детали, состояние квартиры, уточнить, что из мебели тебе останется и как платить за коммуналку. При этом собственник(-ца) или риелтор(-ка), по традиции, не только показывает квартиру, но и «просматривает» тебя.

Менее приятный вариант – открытый просмотр. Представь ситуацию: чтобы посмотреть уютную меблированную квартиру во Фридрихсхайне, придется отстоять в очереди из 50 человек, которые растягиваются по всей лестнице с первого по четвертый этаж. Естественно, рассмотреть что-то будет сложно, да и задать вопросы не выйдет. Но говорят, некоторым людям удается снять квартиру, будучи одним из людей в очереди (мы не проверяли).

Третий – и самый здоровый вариант – индивидуальный просмотр. Тайм-слот только для тебя, целых 15 минут, чтобы впечатлить хозяйку или потенциальных сожителей по WG, осмотреть состояние сантехники и проверить диван на мягкость.

На просмотр стоит приходить сразу с полным пакетом документов. Если тебя все устраивает и ты готов(-а) вступить в гонку за конкретное жилище, в конце просмотра достаточно отдать папку со всеми распечатками. Только так ты попадешь «в конкурс» (вариант прислать все в электронном виде час спустя, по опыту, не работает). С тебя спросят:

  Просмотровый документ (Mieterselbstauskunft): короткая анкета с твоим адресом (желательно берлинским, хотя бы временным), местом работы и утверждением, что ты не банрот и не был(-а) насильно выселена из предыдущей квартиры. Загрузить шаблон можно здесь.

  SCHUFA – особое дитя немецкой бюрократии, выписка из единого реестра должников по оплате квартиры. Эта бумажка платная (€ 29), но считается официальным документом. И, как ты понимаешь, вариант «я не жил(-а) в Германии раньше, потому у меня ее нет» не сработает. На самом деле все куда проще: суть покупки этой бумажки – подтвердить, что тебя нет в базе должников. И неважно, что до этого ты жил(-а) в другой стране и в базе тебя не может быть по определению. Проще заплатить, не искать логику – и избежать лишних вопросов.

  Отзыв от предыдущего арендодателя (Mietschuldenfreiheit). Такую бумажку с кратким указанием, что ты вполне ок и платишь вовремя, обычно получают, когда съезжают с предыдущей квартиры. Если же твой предыдущий арендодатель, скажем так, не совсем в курсе системы… ты понимаешь, что делать. Либо писать письмо от себя и объяснять ситуацию. Возможно, арендодатели войдут в положение.  

  Подтверждение дохода (справки с банковского счета о доходах за последние три месяца обычно достаточно). Либо копия контракта на работу, если ты только-только оказался(-ась) в Берлине.

Увы, без этих документов вступить в гонку за жилье будет сложно. В некоторых случаях тебя могут попросить прислать документы заранее, чтобы проверить твою платежеспособность. Таким обычно занимаются крупные агентства недвижимости, у которых все в порядке с защитой данных. Отправлять все частникам – вариант сомнительный.

С чем может не повезти?

  Фейковое объявление. Пожалуй, самый грустный вариант. Представь: ты находишь объявление о квартире мечты с красивыми профессиональными фотками. Контактируешь, тебе вежливо отвечают, начинают переписку: кто ты, что ты, «ты выглядишь серьезным человеком, которому я доверю свое жилье». Правда, просмотр не предлагают, вместо этого ­– сразу подписать контракт, мол, собственник живет за границей («ветеринар в Швейцарии», «HR в Стокгольме», даже копию паспорта пришлют), высылай залог через AirBnB и договоримся о встрече. Как ты понимаешь, ссылка на отправку залога ведет не на AirBnB, а на страницу-клон, очень похожую. Если на радостях переведешь деньги, пиши пропало. Но после пары-тройки контактов с такими «ветеринарами» и «HRами» ты научишься распознавать фейковые объявления: слишком приемлемая цена, слишком размытый адрес, слишком красивые фотки – скорее, из портфолио дизайнера интерьера, чем из реальной квартиры. Так что не теряй бдительности.

  Субаренда. Объявлений о жилье в субаренду (Zwieschenmietung) – большинство. Поскольку с квартирами напряженка, многие из тех, кто выезжают в другие города и страны на пару месяцев или лет, пересдают свои квартиры в субаренду. Или же те, кто снимает квартиру много лет по докризисным ценам, решают подзаработать, сдав ее уже по рыночной цене. Это не совсем законно, к тому же, скорее всего, в таких квартирах тебе не предоставят регистрацию (Anmeldung). Жить в Берлине без Anmeldung нельзя, а еще ты не сможешь получать почту, а значит, выпадешь из бюрократической жизни. Некоторые даже предлагают сдавать квартиру без контракта, на честном слове. В таком случае у тебя не будет никаких прав на квартиру, и если ты вернешься, а там в двери новый замок, сделать ничего не сможешь.

  Темнота. Увы, 15-минутного просмотра может быть недостаточно, чтобы понять, бывает ли вообще в твоем потенциальном жилище дневной свет. Поскольку большая часть жилого фонда в старых домах (Altbau) выходит окнами во дворы-колодцы, случается так, что некоторые квартиры (особенно на нижних этажах) вовсе остаются без прямого солнечного света. А значит – сырость, полутьма и холод уже с начала сентября (не забывай про немецкий подход к отоплению). Старайся проверять «компас» на гугл-картах и по возможности избегать жилья, ориентированного на северную сторону. К южной стороне, увы, тоже могут быть свои вопросы – особенно летом и на верхних этажах.

  Соседи. Квартира, в которой можно принимать душ только до 22:00, потому что после этого сосед снизу ложится спать, а шум воды ему мешает, – не сюжет из фильма, а вполне реальная берлинская история. Сосед-ударник панк-рок группы, который репетирует в гостиной через стенку от твоей, – тоже типичный персонаж. Выяснить заранее все особенности не выйдет, но задавать вопросы о соседях – важно и нормально. Главная особенность в том, что с 8:00 до 20:00 ограничений на шум нет (это же касается и строительных работ). А вот после 22:00 наступает «режим тишины», и даже разговоры на балконе могут помешать соседям и стать поводом для внезапного звонка в дверь в 8 утра следующего дня. У каждого дома могут быть свои правила, потому стоит задать все возможные вопросы заранее. Например, можно ли курить на балконе: бывают как «некурящие дома», так и наоборот – с соседями, которые с утра до ночи сидят на террасе с ноутбуком и сигарой.

  Выкуп мебели. Момент, который может застать тебя врасплох: ты соглашаешься на меблированную квартиру, а потом оказывается, что кухню, диван и шкаф придется выкупить за € 2000. Типичная ситуация, если предыдущий арендатор подписался на квартиру без мебели и за свой счет обустроил кухню, которая оказалась ну совсем не транспортабельна. Есть и противоположный вариант: когда тебе обещают пустую квартиру, а вместо этого оставляют пару шкафов с хламом, которые придется выносить самостоятельно. Все это тоже советуем проговорить на этапе просмотра и максимально зафиксировать в контракте. А при получении ключей заполнить протокол передачи имущества (Wohnungsübergabeprotokoll, шаблон тут) и подробно расписать, что тебе достается и в каком состоянии. Фиксировать зацепки на диване и царапины на зеркале тоже стоит, ведь от этого будет зависеть, вернут ли тебе залог в полной мере.

Твои права

К сожалению, не всегда все проходит гладко. Чтобы уберечь себя от неприятных ситуаций, знай свои права и не бойся их отстаивать. Личным опытом делится авторка 34travel:

Валерия: –  С первой квартирой в Берлине у меня, мягко скажем, все сложилось странно. Через Ebay Kleinanzeigen удалось снять неплохую полуторакомнатную квартиру в унылом, но не худшем районе в субаренду на 10 месяцев. Хозяйка говорила, что уезжает в другую страну, и намекнула, что вернется через пару месяцев забрать оставшиеся вещи. Правда, когда я заехала, оказалось, что ее вещи остались повсюду, и обживаться пришлось не в пустом жилье, а фактически в гостях – среди фотографий чужих людей и детей. Хозяйка же объявилась спустя полтора месяца – с тремя чемоданами и заявлением, что теперь она будет сдавать мне не квартиру, а комнату, в два раза снизив стоимость аренды. Вот только на комнату я не подписывалась и не имела ни малейшего желания жить с этим человеком.

Не учла она один момент: мы подписали контракт на субаренду, в котором были прописаны условия этой самой субаренды. А именно, что она не может взять и выселить меня, не уведомив за два месяца и не назвав серьезную причину (вроде задолженности по оплате или проблем с полицией). Пришлось обращаться к юристке по жилищному праву: в Берлине с таким помогают союзы арендаторов – Berliner MieterGemeinschaft, их юристы время от времени дают бесплатные консультации. Деньги удалось вернуть, но ситуация была неприятной.

Контракт на жилье – святое дело: его нельзя расторгнуть и изменить условия, а если так произойдет, закон будет на твоей стороне. А если ты заселяешься в квартиру с ребенком, то выселить тебя оттуда не могут в принципе (именно поэтому найти квартиру людям с детьми еще сложнее). Потому относись к договору очень внимательно, проверяй все сроки и условия (Google Translate, кстати, неплохо переводит с бюрократического немецкого). Несмотря на все сложности с жилищным рынком, Берлин вполне человекоориентированный город.

Фото на главной: Palasatka