Помогают ли городам запреты краткосрочной аренды?

Нью-Йорк

В сентябре 2023 года Нью-Йорк ввел один из самых жестких законов на краткосрочную аренду, известный как Local Law 18. Его суть в том, что жилье, сдаваемое в аренду менее чем на 30 дней, должно находиться в одобренном городом здании, хозяева должны проживать там и принимать не более двух гостей одновременно. 

Спустя год после введения закона Airbnb опубликовал отчет с выводом, что новые правила не помогли справиться с жилищным кризисом. Закон сократил число объявлений на Airbnb на 80 %: с 22 до менее чем 4 тысяч. По идее, 18 тысяч предложений должны были пополнить рынок долгосрочной аренды и снизить ставки. Но в реальности часть арендодателей просто сняла свои объекты со сдачи, часть перешла на другие платформы. В итоге дополнительные жилые единицы составили всего 0,5 % от фонда Нью-Йорка – капля в море, не способная ни на что повлиять. 

За время действия нового закона средняя арендная ставка в городе не снизилась, а выросла на 3 % и держится на уровне $ 3 500 за месяц. Из-за сокращения предложений краткосрочной аренды цены на отели увеличились на 7 %, в то время как в среднем по США этот показатель за год вырос всего на 2 %. 

Еще одно следствие закона – это непропорционально сильное влияние на арендный рынок соседних районов. Так, спрос на краткосрочную аренду в Джерси-Сити и Ньюарке за год вырос на 54 %. То есть люди, которые хотят попасть в Нью-Йорк, теперь останавливаются в более доступных ближайших городах.

«Спустя год мы видим, что правила Нью-Йорка не смогли ни на йоту облегчить жилищные проблемы Большого яблока», – сказал Нильс Маттиссон, генеральный директор и соучредитель компании Minut, занимающейся мониторингом арендного жилья. – Цены на отели взлетели, арендная плата продолжает расти, а хозяева жилья изо всех сил пытаются выплачивать ипотечные платежи, в то время как семьи, приезжающие в Нью-Йорк, вытесняются с рынка».

Барселона

В 2024 году Барселона объявила о намерении полностью запретить шорт-стейс в течение пяти лет. Городские власти уже несколько лет последовательно ограничивают Airbnb: с 2018 года число разрешений на краткосрочную аренду сократилось почти на 40 %, а новые лицензии практически не выдаются.

Это вполовину снизило количество объявлений в центральных районах Барселоны и немного увеличило число долгосрочных предложений. Однако ожидаемого снижения арендной платы не произошло. Средняя месячная ставка в Барселоне в этом году составила около € 1 200, что всего на 2 % ниже, чем годом ранее. 

Представители Европейской Ассоциации домов отдыха (European Holiday Home Association), которые защищают интересы Airbnb и других цифровых платформ, считают потенциальный запрет краткосрочной аренды несоразмерным проблеме нехватки жилья и политически мотивированным. Недавно Ассоциация подала в Европейскую комиссию жалобу о том, что действия каталонских властей нарушают Директиву ЕС об услугах. Позиция Ассоциации поддерживается Еврокомиссией, которая еще в феврале направила властям Испании протест, призвав рассмотреть другие меры по решению жилищного кризиса и отметив, что в Каталонии пустующего жилья в три раза больше, чем объектов туристической аренды.

Амстердам 

В Амстердаме с 2019 года действует ограничение на количество ночей, на которые хозяева могут сдавать свое жилье, – 30 в год. К 2024 году число объявлений на Airbnb сократилось на 60 %, цены на жилье также немного снизились. Однако некоторые эксперты не решаются приписывать снижение исключительно действию правил.

«Цены на жилье в Амстердаме выровнялись и значительно снизились по сравнению с остальной частью страны. Но на самом деле сложно сказать, было ли это связано с правилами регулирования Airbnb», – сказал Грегори В. Фуллер, доцент Университета Гронингена в Нидерландах.

Фуллер указал на другие меры в жилищной сфере в Амстердаме, принятые в то же время, например, запрет на покупку инвесторами жилья стоимостью менее $ 560 000 в 2022 году, что ослабило давление на рынок. Он добавил, что кризис доступности жилья по-прежнему сохраняется: «Суть в том, что предложение доступного жилья значительно ниже спроса».

Лиссабон

В начале 2023 года Португалия приостановила выдачу всех новых лицензий на краткосрочную аренду, чтобы снизить давление на рынок жилья со стороны туристов и релокантов. Но столица страны приняла меры гораздо раньше. Лиссабон прекратил регистрировать краткосрочные предложения в некоторых исторических районах еще в 2018-м.

Этот запрет мог замедлить рост стоимости жилья. В исследовании, опубликованном в конце 2022 года, научный сотрудник Школы экономики и финансов Лондонского университета королевы Марии Жуан Перейра душ Сантуш обнаружил, что цены на жилье в районах Лиссабона, на которые распространяется запрет, снизились на 9 % по сравнению с контрольными районами.

Однако исследователь отметил, что ограничения краткосрочной аренды недостаточно для контроля быстро растущих цен на жилье в городе и стране. Политика «золотых виз» для иностранных инвесторов тоже привела к росту цен на недвижимость. В ответ на жилищный кризис Португалия в прошлом году изменила условия этой визовой программы, исключив инвестиции в недвижимость.

Сочетание ограничений на аренду для туристов и покупку недвижимости может сработать. Но для того, чтобы и дальше удовлетворять растущий спрос на жилье, Португалии необходимо строить и ремонтировать большое количество жилья.

Флоренция

С 2016 по 2023 год объем краткосрочной аренды во Флоренции вырос вдвое, а арендная плата увеличилась на 42 %. В ответ на негативный тренд власти в прошлом году запретили шорт-стейс в историческом центре с культовыми зданиями эпохи Возрождения и музеями. Однако в июле 2024 года областной суд отменил запрет, и количество заявок на лицензии Airbnb всего за три дня выросло на 10 %.

«Нам нужен более последовательный подход к этому явлению», – считает Антонелло Романо, житель Флоренции и исследователь из Пизанского университета, изучающий влияние Airbnb на жилищный сектор. По мнению ученого, Airbnb не является основной причиной недоступности жилья во Флоренции. На все более тесном рынке доминирование краткосрочной аренды действует как «усилитель».

Лос-Анджелес 

Два года назад Лос-Анджелес принял законы, ограничивающие краткосрочную аренду до 120 дней в году для владельцев, которые проживают на своей территории. Это требование сократило число объявлений на Airbnb на 30 %.

Вопреки ожиданиям, цены на аренду в Лос-Анджелесе не показали значительных изменений и остаются на уровне $ 2 800 – 3 000 в месяц. Уменьшение числа краткосрочных объявлений не повлияло на общий дефицит доступного жилья, поэтому рынок остался перегретым, а долгосрочная аренда – дорогой.

В еще одном калифорнийском городе, курортном Ирвайне, исследователи отметили снижение арендной платы на 3 % после введения запрета. Но оно коснулось только фешенебельных районов, где стоимость аренды составляет $ 3 800, а дома стоят более $ 930 000. То есть большинство арендаторов вряд ли почувствуют это улучшение. 

Что в итоге?

Анализ показывает, что в большинстве городов ограничения и запреты на краткосрочную аренду пока не привели к кардинальному улучшению ситуации. 

«Гораздо вероятнее, что напряженный рынок жилья в крупных городах является более существенным фактором роста арендной платы, чем краткосрочная аренда», – говорится в исследовании, проведенном в феврале 2024 года журналом Harvard Business Review.

В отчете отмечено, что правила краткосрочной аренды должны обеспечивать баланс между выгодами для туристов и хозяев и заботой о городе. Этого можно достичь с помощью точечных разумных ограничений, а не прямых запретов. Лучший способ снизить стоимость жилья – это строить больше жилья, а также подключать другие экономические факторы, например, продолжать увеличивать доходы людей.

Фото: Palasatka