Как снять жилье в Амстердаме?

Важные термины

  Energielabel (класс энергопотребления) – вот на что в первую очередь стоит обращать внимание при поиске квартиры в Нидерландах, даже если дело происходит не зимой. У каждого дома есть класс энергопотребления, от которого напрямую будут зависеть счета за коммуналку и сохранение тепла в доме. Самый высокий класс обозначен буквой «A», обычно он встречается в новых домах. Классы «В» и «С» – более-менее комфортные, но придется тратить больше денег на отопление зимой (для вечно мерзнущих, которые любят ходить по дому в майке, стоит присмотреться к классам «А» или «В»). Самый низкий класс – «G», такие квартиры лучше сразу обходить стороной. 

  Kamer (комната в квартире) – не просто диван в проходном зале, а именно отдельная спальня, где можно спрятаться от окружающего мира. Обычно в таком жилище все жители квартиры имеют право пользоваться кухней, гостиной и кладовками поровну. Все комнаты общего пользования должны быть прописаны в договоре.

  Gemeubileerd (меблированная квартира) – отличный вариант для тех, кто только приехал в страну и пока не оброс здесь имуществом. Такие апартаменты сдаются со всем необходимым: мебелью, бытовой техникой, освещением, иногда даже с посудой и постельным бельем в придачу с полотенцами. Только вот цена за аренду чаще всего будет самой высокой, так как стоимость мебели включена в чек. При заселении стоит серьезно подойти к инвентаризации и не забыть дотошно проверить весь список содержимого квартиры (там бывают нестыковки).

  Gestoffeerd (квартира с отделкой, но без мебели) – опция для тех, кто любит окружать себя исключительно своими вещами, но при этом не планировал заниматься серьезным ремонтом с укладкой полов. В таких апартаментах обычно есть напольное покрытие, кухня с лампами и шторами и иногда даже стиральная машина с сушилкой. Но конфигурация меняется от дома к дому. По личным наблюдениям, такие апартаменты можно встретить на рынке чаще всего.

  Kaal (абсолютно голая квартира). Бетон на полу, вместо светильников – провода. Такой вариант очень любим нидерландцами. Здесь есть готовые для использования ванная и туалет, двери, кухня (но не всегда в полной комплектации). При выселении жильцов частенько просят оставить апартаменты в первозданном виде. Со старта подобные объявления могут пугать, но если ты в Амстердаме надолго, сделка в долгосрочной перспективе может оказаться выгодной. 

  Borg (депозит) – залог за жилье, который равен одной, двум или трем суммам месячной аренды. Раньше один-два месяца залога считалось нормой, а три – перебором. Но в этом году в объявлениях стали чаще мелькать и такие суммы депозитов. Если планов крушить квартиру нет и дом останется в той же кондиции, что была при заселении, при выезде его обязательно вернут. Сложнее дело обстоит с меблированными апартаментами, где из залога могут вычесть стоимость недостающей чашки или кастрюли – поэтому нужно внимательно отнестись с инвентаризации при въезде. 

  Aanhuurmakelaar (маклер) – специально обученный человек, который может помочь в поисках жилья в аренду. Если услуги маклера, например, включены в релокационный пакет от компании, куда ты едешь работать, то не полагайся исключительно на его мнение. Маклеру, который получает комиссию в размере месячной стоимости аренды, не выгодно искать для тебя жилье подешевле. Просто промониторь цены заранее, чтобы тоже ориентироваться на рынке.

 

Как обстоят дела с жильем?

Чтобы не быть голословными, стартанем с небольшой статистики. По последним данным Статистического управления Нидерландов (CBS), на октябрь 2022 года население Нидерландов выросло почти на 208 тысяч человек за неполный год, при этом цифра иммигрантов, которые приезжали и официально регистрировались в стране, – 350 тысяч. Конечно, далеко не все осели в столице, кто-то даже уехал из страны, но количество жаждущих найти дом в Амстердаме от этого меньше не стало. 

Поток людей, которые хотят побыстрее отыскать крышу над головой и не знакомы с правилами игры на местном рынке, породил рост цен на жилье и активизацию мошенников. Не вноси залог без просмотра апартаментов, обрати особое внимание, если цена сильно ниже рыночной или кто-то просит рассчитаться наличными. Практически все операции в Нидерландах проводятся по безналу – прозрачно, с заключением договора и регистрацией по адресу проживания (спойлер: без регистрации невозможно будет решить практически ни один вопрос в стране).

Но не так страшен волк, как в двух предыдущих абзацах нарисовался. Найти жилье возможно, вопрос только в количестве затраченного времени, районе города (или окрестностях) и цене. Хорошие предложения разбирают быстро, поэтому просто отнесись к поискам, как ко временной, но фулл-тайм работе, которая обязательно окупится. 

 

Где искать?

Самый распространенный вариант по поиску арендного жилья для иностранцев – частный сектор (речь про форму собственности). В отличие от государственного, частное арендное жилье не субсидируется. Если вдруг захочется сэкономить и поискать льготы, то стоит не забывать, что, если переезжаешь как highly skilled migrant, – многие лазейки для тебя закрыты. Чтобы претендовать на социальное жилье, надо соответствовать большому количеству требований, ну и постоять в очереди. Вот здесь можно посмотреть требования.  

Какие опции поиска имеются:

  через местные специализированные сайты;

  вместе с агентством/агентом по недвижимости (как правило, им придется заплатить месячную стоимость аренды + 21 % налогов от этой суммы);

  через сарафанное радио и привлечение знакомых всех своих знакомых.

Сосредоточимся на первом варианте. Лучший друг всех иностранцев – Funda. У сайта есть англоязычная версия, что заметно облегчает поиск. Чаще всего описание квартиры дублируется на двух языках – нидерландском и английском, так что проблем возникнуть не должно. Из минусов: попадаются квартиры, которые давным-давно сданы. Об этом расскажет агент, занимающийся сдачей жилья, и он же может предложить что-то похожее. Важно, что агентам, сдающим квартиры (не тем, что ищут с вами или вместо вас, именно тем, что занимаются поиском жильцов со стороны владельца и показывают дом), скорее всего, не придется платить комиссию. Из-за популярности ресурса его стоит воспринимать как витрину – чтобы прицениться. Кстати искать жилье можно не только в пределах Амстердама, на сайте есть объявления по всей территории Нидерландов.

Обрати внимание и на авторитетный среди местных сайт Pararius. У него есть одна особенность: там невозможно найти объявления от владельцев жилья. Все предложения на ресурсе – от маклеров и жилищных корпораций. Но в этом нет ничего плохого. 

Среди других сайтов с объявлениями стоит выделить Kamernet, у которого тоже есть англоязычная версия. Ресурс существует давно, проверяет тех, кто подает объявления, через транзакцию на IDeal. Здесь же можно найти комнаты в аренду. Если звезды сойдутся и ты выберешь здесь квартиру, рекомендуется делать первый платеж за аренду через сайт, чтобы лишний раз обезопасить себя.

Если любишь Kufar или OLX, присмотрись к Marktplaats. Принцип работы такой же: это торговая площадка, где можно найти все на свете, в том числе и жилье. Из плюсов: можно отследить, сколько времени зарегистрирован профиль человека, который предлагает апартаменты. Совсем недавно Marktplaats запилил англоязычную версию в своем приложении для iOS.

Rooftrack – инициатива WoningNet, которая предлагает апартаменты на несубсидируемом рынке аренды. На их сайте можно найти себе дом в Амстердаме, Алмере, Харлеме и Утрехте. Кроме того сайт бесплатный и доступен на английском языке.

Если ищешь квартиру и готов(-а) делить ее с кем-то еще, можно чекнуть TenantHub.  

Некоторые предлагают искать квартиру на Kamerstunt, Directwonen, Onlyexpats, Rentslam, но они либо платные, либо отзывы о них не самые лестные. Лучше лишний раз не рисковать.

В отличие от крупных сайтов, которые частенько бывают платными или полуплатными (например, когда связаться с владельцем жилья можно исключительно с оплаченного аккаунта), большинство страниц в Facebook пока бесплатные. Из препятствий – отправить запрос на вступление в группу. Для начала можно постучаться сюда или вот сюда. 

Напоследок можно прочекать информацию на официальном сайте Амстердама или вот здесь (воспользуйся Chrome с автопереводом текста), может что-то окажется полезным.

 

Какие документы готовить?

Вот тут начинается самое необычное. Надо понимать, что в Амстердаме на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда не ты выбираешь квартиру, а лендлорды выбирают тебя. Что это значит на капиталистическом языке? А то, что придется продавать себя, рассказывать про свои самые лучшие качества, важные достижения, делиться планами на будущее и уверять людей в том, что ты лучший квартирант в мире. 

  Для начала стоит подготовить ID card / residence permit, если они имеются. Без них нельзя претендовать на субсидии, да и в целом снять жилье будет сложнее. Но на сайте про базовые права в Нидерландах можно почитать подробнее и про аренду жилья без ВНЖ.

  Козырем в рукаве станет контракт, заключенный с местной компанией. Так лендлорд ощутит себя в безопасности, убедившись в твоей состоятельности, проверив информацию о твоем работодателе и посмотрев зарплату в год. Если есть контракт, подтверждение доходов, о котором ниже, необязательно.

  Если контракта нет, то важный для лендлордов документ – подтверждение доходов минимум за последние три месяца (а лучше больше). Интересная нидерландская особенность – сравнивать доход с арендной платой, соотношение должно быть минимум 3 к 1.

  Как показывает практика, наравне с контрактом по важности стоит твое мотивационное письмо. Это что-то вроде сочинения на тему, какой ты хороший и интересный. Совет: очень ответственно подойти к его составлению. Даже если ты предложишь меньше денег за квартиру, чем другие желающие, но твое письмо про себя, семью, увлечения, мысли, ощущения и вектор дальнейшего развития понравится арендодателю, твои шансы возрастут. Поверь, сначала многие не придают этому пункту должного внимания, пишут что-то стандартное, а когда отказы прилетают один за одним, тут же вдыхают больше души в свою анкету – и вуаля, лендлорды из большого списка желающих выбирают тебя. 

  Не скупись на фотографии. К предыдущему пункту обязательно прикладывай их с десяток – здесь ты в путешествии, здесь волонтеришь, а здесь играешь в группе или рисуешь шедевр. Чем больше фотографии будут раскрывать тебя, тем лучше (и тем больше шансов приглянуться лендлорду, например, совпав с ним интересами). 

  Неплохо иметь рекомендательное письмо от текущего арендодателя с рассказом о том, как долго ты там живешь, сколько платишь, что вовремя переводишь деньги и с прочими восхваляющими моментами. Однако это тоже не обязательный пункт. 

 

Процесс

Представим, что квартира мечты обнаружена на сайте. Что делать дальше? 

  Для начала договориться на просмотр жилища. Иногда просят предоставить анкету, контракт и прочую информацию заранее.

  В назначенный день приехать посмотреть апартаменты. Не удивляйся, если квартиру параллельно будут смотреть еще несколько семей. Как правило, агенты, сдающие недвижимость, выбирают один день и демонстрируют жилье желающим.

  Если апартаменты пришлись по душе, то лучше в тот же день (даже в ближайшие часы) отправить агенту или владельцу письмо с рассказом, как тебе все понравилось и как ты хочешь поскорее въехать в этот чудесный дом. К письму надо приложить все описанные выше документы и, если можешь заплатить чуть больше и хочешь повысить свои ставки, указать свою цену. Про этот аттракцион-аукцион все знают, но мало кто пишет открыто. Да, перебивание цены существует, и это тоже действенный инструмент. Правда, 100 % гарантий он не дает. 

  Дальше придется ждать ответа лендлорда. Обычно это занимает день или несколько дней. Если работаешь с агентом, он наверняка скажет, что можно отправлять одну заявку за раз (ему так проще работать, к тому же не страдает репутация, если лендлорд выберет тебя, а ты передумаешь). Когда ищешь дом своими силами, смело отправляй несколько заявок одновременно. Даже если придет парочку одобрений, всегда проще кому-то отказать и выбрать лучший для себя вариант (пока не заключен контракт).

  Когда случится обоюдный мэтч, следующий шаг – подписание договора. В нем должны быть указаны имена обеих сторон, адрес, сумма арендной платы, условия оплаты коммунальных платежей, описание жилья (для комнаты –  пояснения, что считается местами общего пользования), величина залога, время и способ оплаты, условия расторжения договора, подписи.

  В день заезда надо проверить все имущество и сверить фотографии с действительностью. Обычно их делает агент, но лучше перестрахуйся и тоже сделай свои снимки, а потом поделись ими с лендлордом. Все это может казаться не таким важным на старте, особенно когда захлестывает эйфория от наконец-то найденной квартиры, но этот пункт очень облегчит жизнь при выселении. 

  В конце надо будет перевести деньги. Обычно это делают за несколько дней до или в день получения ключей. Если работаешь с агентством, первый расчет (с залогом лендлорду и оплатой агентству) будет происходить через них.

 

На что обратить внимание?

  Если переезжаешь с детьми и животными, внимательно читай объявления. Часто там так и пишут, что нельзя тем-то и тем-то, особенно в центральных районах города. Встречаются примечания и о том, что в квартире должен жить один человек, максимум два, если апартаменты маленькие.

  Срок договора – очень важный пункт в контракте. Стандартно он заключается на год с ежемесячным автопродлением. Но встречаются лендлорды, которые сдают квартиры минимум на два года, так что уточнить этот нюанс лучше на берегу и не тратить время на просмотры, если срок тебе не подходит. Если заселишься, а затем съедешь раньше указанного времени, то скорее всего придется распрощаться с залогом или заплатить неустойку. Когда проживешь год или два, как указано в контракте, и только потом решишь поменять жилье, достаточно предупредить лендлорда за месяц.

  Сразу уточняй информацию про регистрацию (официальный адрес, который «привяжет» тебя к определенному муниципалитету). Без официальной регистрации невозможно совершить практически  никакие действия в стране. Если лендлорд говорит, что регистрация невозможна, тут попахивает мошенниками.

  Посмотри, живут ли сверху, снизу и по бокам соседи. Говорят, что если все квартиры вокруг заселены, то в доме будет теплее и меньше придется тратиться на отопление.

  Не забывай про этаж квартиры и конструкцию лестницы. Если апартаменты без мебели, находятся высоко, а лестница узкая, то в свои расходы надо закладывать стоимость на то, чтобы вызвать грузчиков и затянуть вещи на специальном кране.

 

Районы

Районы-кварталы города важны при выборе жилья, но на вкус и цвет все фломастеры разные. Чтобы рассказать обо всех, понадобится отдельный гайд. Ниже схематично и выборочно – про основные места и базовые отличия.

Центральным районом обычно называют территорию, которая заключена в кольцо каналов. Как правило, там исторические постройки, а класс энергосбережения домов оставляет желать лучшего. За окном бушует жизнь и курсируют толпы туристов, поэтому семьи с детьми редко здесь селятся. Перед тем, как переехать в этот район, стоит хорошенько все взвесить.
 
Считается, что Музейный квартал – место для зажиточных горожан. Здесь расположено много музеев (очевидно) и улица Хофстрат с бутиками. Район красивый, но туристов не меньше, и цены кусаются.

Следующий на очереди Старый Юг. Амстердамцы называют его fancy, а многие иностранцы мечтают здесь поселиться. Район граничит с Музейным кварталом и находится практически в центре, но при этом атмосфера здесь чуть более расслабленная, имеется много школ и зеленые улицы.

Ривьеренбюрт находится рядом со Старым Югом. Здесь на площади Мерведеплейн установлена статуя Анны Франк, недалеко от места, где она и ее семья жили до Второй мировой войны. Здесь множество многоквартирных домов и хватает социального жилья.

Буйтенвельдерт расположен между Старым Югом и загородным Амстельвеном. Технически это территория Амстердама, но дома, как и приветливые и улыбчивые жители, больше напоминают пригород. Не удивляйся одинаковым улочкам и постройкам.

Амстердам-Север может прийтись по вкусу тем, кто хочет убежать от суеты (главное, не впасть в уныние). Важно: чтобы добраться оттуда до остальных районов Амстердама, придется преодолеть залив, хотя с отличным транспортным сообщением этого города, это вообще не проблема.

Амстердам не такой большой, как может показаться на первый взгляд. Часто даже не понимаешь, что из одного района ты уже оказался в другом. Городки в пригороде (вроде Амстелвена) напоминают отдаленные районы Минска наподобие Юго-Запада. Транспорт оттуда ходит отлично и довезет тебя в центр за 40 минут. 

Если хочешь существенно сэкономить, можно посмотреть в сторону пригорода и городов Альмере, Харлема или Зандама. 

Когда будешь определяться с местом, может пригодиться ссылка с информацией о качестве жизни в районах и регионах Нидерландов.

 

Если возникнут проблемы с лендлордом

Проблемные ситуации всегда лучше предотвращать, нежели решать: поэтому перед подписанием договора аренды его следует внимательно изучить, перепроверить несколько раз, уточнить непонятные моменты и, если появятся вопросы, смело их задавать. Но если проблема все же возникла и никак не получается найти компромисс с лендлордом, выход тоже есть. В Нидерландах существует независимая организация, которая занимается проблемами, возникшими между арендаторами и арендодателями, – The Rent Tribunal (huurcommissie). В процедуре их работы можно разобраться здесь.

 

Фото на главной: Palasatka