Как снять жилье в Амстердаме?

Отыскать жилье в Амстердаме, где цена не сожрет всю зарплату и будет соответствовать качеству, всегда было задачей со звездочкой. Но в этом году поиск квартиры мечты и вовсе превратился в серьезный челлендж. Спрос превышает предложение – и даже откровенно такие себе апартаменты разлетаются как горячие пирожки. Жильцов рассматривают под микроскопом и устраивают среди них негласные аукционы – когда кандидаты предлагают сверх указанной в объявлении стоимости, чтобы наверняка выбрали их. Но не всегда предложенная выше цена гарантирует заветные ключи от апартаментов в районе Старого Юга, иногда резюме и хобби имеют куда большее значение. В общем, задача сложная, но вполне решаемая – мы проверяли. Главное, знать основные правила игры.


Важные термины

  Energielabel (класс энергопотребления) – вот на что в первую очередь стоит обращать внимание при поиске квартиры в Нидерландах, даже если дело происходит не зимой. У каждого дома есть класс энергопотребления, от которого напрямую будут зависеть счета за коммуналку и сохранение тепла в доме. Самый высокий класс обозначен буквой «A», обычно он встречается в новых домах. Классы «В» и «С» – более-менее комфортные, но придется тратить больше денег на отопление зимой (для вечно мерзнущих, которые любят ходить по дому в майке, стоит присмотреться к классам «А» или «В»). Самый низкий класс – «G», такие квартиры лучше сразу обходить стороной. 

  Kamer (комната в квартире) – не просто диван в проходном зале, а именно отдельная спальня, где можно спрятаться от окружающего мира. Обычно в таком жилище все жители квартиры имеют право пользоваться кухней, гостиной и кладовками поровну. Все комнаты общего пользования должны быть прописаны в договоре.

  Gemeubileerd (меблированная квартира) – отличный вариант для тех, кто только приехал в страну и пока не оброс здесь имуществом. Такие апартаменты сдаются со всем необходимым: мебелью, бытовой техникой, освещением, иногда даже с посудой и постельным бельем в придачу с полотенцами. Только вот цена за аренду чаще всего будет самой высокой, так как стоимость мебели включена в чек. При заселении стоит серьезно подойти к инвентаризации и не забыть дотошно проверить весь список содержимого квартиры (там бывают нестыковки).

  Gestoffeerd (квартира с отделкой, но без мебели) – опция для тех, кто любит окружать себя исключительно своими вещами, но при этом не планировал заниматься серьезным ремонтом с укладкой полов. В таких апартаментах обычно есть напольное покрытие, кухня с лампами и шторами и иногда даже стиральная машина с сушилкой. Но конфигурация меняется от дома к дому. По личным наблюдениям, такие апартаменты можно встретить на рынке чаще всего.

  Kaal (абсолютно голая квартира). Бетон на полу, вместо светильников – провода. Такой вариант очень любим нидерландцами. Здесь есть готовые для использования ванная и туалет, двери, кухня (но не всегда в полной комплектации). При выселении жильцов частенько просят оставить апартаменты в первозданном виде. Со старта подобные объявления могут пугать, но если ты в Амстердаме надолго, сделка в долгосрочной перспективе может оказаться выгодной. 

  Borg (депозит) – залог за жилье, который равен одной, двум или трем суммам месячной аренды. Раньше один-два месяца залога считалось нормой, а три – перебором. Но в этом году в объявлениях стали чаще мелькать и такие суммы депозитов. Если планов крушить квартиру нет и дом останется в той же кондиции, что была при заселении, при выезде его обязательно вернут. Сложнее дело обстоит с меблированными апартаментами, где из залога могут вычесть стоимость недостающей чашки или кастрюли – поэтому нужно внимательно отнестись с инвентаризации при въезде. 

  Aanhuurmakelaar (маклер) – специально обученный человек, который может помочь в поисках жилья в аренду. Если услуги маклера, например, включены в релокационный пакет от компании, куда ты едешь работать, то не полагайся исключительно на его мнение. Маклеру, который получает комиссию в размере месячной стоимости аренды, не выгодно искать для тебя жилье подешевле. Просто промониторь цены заранее, чтобы тоже ориентироваться на рынке.

 

Фото: Ira Komornik


Как обстоят дела с жильем?

Чтобы не быть голословными, стартанем с небольшой статистики. По последним данным Статистического управления Нидерландов (CBS), на октябрь 2022 года население Нидерландов выросло почти на 208 тысяч человек за неполный год, при этом цифра иммигрантов, которые приезжали и официально регистрировались в стране, – 350 тысяч. Конечно, далеко не все осели в столице, кто-то даже уехал из страны, но количество жаждущих найти дом в Амстердаме от этого меньше не стало. 

Поток людей, которые хотят побыстрее отыскать крышу над головой и не знакомы с правилами игры на местном рынке, породил рост цен на жилье и активизацию мошенников. Не вноси залог без просмотра апартаментов, обрати особое внимание, если цена сильно ниже рыночной или кто-то просит рассчитаться наличными. Практически все операции в Нидерландах проводятся по безналу – прозрачно, с заключением договора и регистрацией по адресу проживания (спойлер: без регистрации невозможно будет решить практически ни один вопрос в стране).

Но не так страшен волк, как в двух предыдущих абзацах нарисовался. Найти жилье возможно, вопрос только в количестве затраченного времени, районе города (или окрестностях) и цене. Хорошие предложения разбирают быстро, поэтому просто отнесись к поискам, как ко временной, но фулл-тайм работе, которая обязательно окупится. 

 

Фото: Ira Komornik


Где искать?

Самый распространенный вариант по поиску арендного жилья для иностранцев – частный сектор (речь про форму собственности). В отличие от государственного, частное арендное жилье не субсидируется. Если вдруг захочется сэкономить и поискать льготы, то стоит не забывать, что, если переезжаешь как highly skilled migrant, – многие лазейки для тебя закрыты. Чтобы претендовать на социальное жилье, надо соответствовать большому количеству требований, ну и постоять в очереди. Вот здесь можно посмотреть требования.  

Какие опции поиска имеются:

  через местные специализированные сайты;

  вместе с агентством/агентом по недвижимости (как правило, им придется заплатить месячную стоимость аренды + 21 % налогов от этой суммы);

  через сарафанное радио и привлечение знакомых всех своих знакомых.

Сосредоточимся на первом варианте. Лучший друг всех иностранцев – Funda. У сайта есть англоязычная версия, что заметно облегчает поиск. Чаще всего описание квартиры дублируется на двух языках – нидерландском и английском, так что проблем возникнуть не должно. Из минусов: попадаются квартиры, которые давным-давно сданы. Об этом расскажет агент, занимающийся сдачей жилья, и он же может предложить что-то похожее. Важно, что агентам, сдающим квартиры (не тем, что ищут с вами или вместо вас, именно тем, что занимаются поиском жильцов со стороны владельца и показывают дом), скорее всего, не придется платить комиссию. Из-за популярности ресурса его стоит воспринимать как витрину – чтобы прицениться. Кстати искать жилье можно не только в пределах Амстердама, на сайте есть объявления по всей территории Нидерландов.

Обрати внимание и на авторитетный среди местных сайт Pararius. У него есть одна особенность: там невозможно найти объявления от владельцев жилья. Все предложения на ресурсе – от маклеров и жилищных корпораций. Но в этом нет ничего плохого. 

Среди других сайтов с объявлениями стоит выделить Kamernet, у которого тоже есть англоязычная версия. Ресурс существует давно, проверяет тех, кто подает объявления, через транзакцию на IDeal. Здесь же можно найти комнаты в аренду. Если звезды сойдутся и ты выберешь здесь квартиру, рекомендуется делать первый платеж за аренду через сайт, чтобы лишний раз обезопасить себя.

Если любишь Kufar или OLX, присмотрись к Marktplaats. Принцип работы такой же: это торговая площадка, где можно найти все на свете, в том числе и жилье. Из плюсов: можно отследить, сколько времени зарегистрирован профиль человека, который предлагает апартаменты. Совсем недавно Marktplaats запилил англоязычную версию в своем приложении для iOS.

Rooftrack – инициатива WoningNet, которая предлагает апартаменты на несубсидируемом рынке аренды. На их сайте можно найти себе дом в Амстердаме, Алмере, Харлеме и Утрехте. Кроме того сайт бесплатный и доступен на английском языке.

Если ищешь квартиру и готов(-а) делить ее с кем-то еще, можно чекнуть TenantHub.  

Некоторые предлагают искать квартиру на Kamerstunt, Directwonen, Onlyexpats, Rentslam, но они либо платные, либо отзывы о них не самые лестные. Лучше лишний раз не рисковать.

В отличие от крупных сайтов, которые частенько бывают платными или полуплатными (например, когда связаться с владельцем жилья можно исключительно с оплаченного аккаунта), большинство страниц в Facebook пока бесплатные. Из препятствий – отправить запрос на вступление в группу. Для начала можно постучаться сюда или вот сюда

Напоследок можно прочекать информацию на официальном сайте Амстердама или вот здесь (воспользуйся Chrome с автопереводом текста), может что-то окажется полезным.

 

Фото: Palasatka


Какие документы готовить?

Вот тут начинается самое необычное. Надо понимать, что в Амстердаме на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда не ты выбираешь квартиру, а лендлорды выбирают тебя. Что это значит на капиталистическом языке? А то, что придется продавать себя, рассказывать про свои самые лучшие качества, важные достижения, делиться планами на будущее и уверять людей в том, что ты лучший квартирант в мире. 

  Для начала стоит подготовить ID card / residence permit, если они имеются. Без них нельзя претендовать на субсидии, да и в целом снять жилье будет сложнее. Но на сайте про базовые права в Нидерландах можно почитать подробнее и про аренду жилья без ВНЖ.

  Козырем в рукаве станет контракт, заключенный с местной компанией. Так лендлорд ощутит себя в безопасности, убедившись в твоей состоятельности, проверив информацию о твоем работодателе и посмотрев зарплату в год. Если есть контракт, подтверждение доходов, о котором ниже, необязательно.

  Если контракта нет, то важный для лендлордов документ – подтверждение доходов минимум за последние три месяца (а лучше больше). Интересная нидерландская особенность – сравнивать доход с арендной платой, соотношение должно быть минимум 3 к 1.

  Как показывает практика, наравне с контрактом по важности стоит твое мотивационное письмо. Это что-то вроде сочинения на тему, какой ты хороший и интересный. Совет: очень ответственно подойти к его составлению. Даже если ты предложишь меньше денег за квартиру, чем другие желающие, но твое письмо про себя, семью, увлечения, мысли, ощущения и вектор дальнейшего развития понравится арендодателю, твои шансы возрастут. Поверь, сначала многие не придают этому пункту должного внимания, пишут что-то стандартное, а когда отказы прилетают один за одним, тут же вдыхают больше души в свою анкету – и вуаля, лендлорды из большого списка желающих выбирают тебя. 

  Не скупись на фотографии. К предыдущему пункту обязательно прикладывай их с десяток – здесь ты в путешествии, здесь волонтеришь, а здесь играешь в группе или рисуешь шедевр. Чем больше фотографии будут раскрывать тебя, тем лучше (и тем больше шансов приглянуться лендлорду, например, совпав с ним интересами). 

  Неплохо иметь рекомендательное письмо от текущего арендодателя с рассказом о том, как долго ты там живешь, сколько платишь, что вовремя переводишь деньги и с прочими восхваляющими моментами. Однако это тоже не обязательный пункт. 

 

Фото: Ira Komornik


Процесс

Представим, что квартира мечты обнаружена на сайте. Что делать дальше? 

  Для начала договориться на просмотр жилища. Иногда просят предоставить анкету, контракт и прочую информацию заранее.

  В назначенный день приехать посмотреть апартаменты. Не удивляйся, если квартиру параллельно будут смотреть еще несколько семей. Как правило, агенты, сдающие недвижимость, выбирают один день и демонстрируют жилье желающим.

  Если апартаменты пришлись по душе, то лучше в тот же день (даже в ближайшие часы) отправить агенту или владельцу письмо с рассказом, как тебе все понравилось и как ты хочешь поскорее въехать в этот чудесный дом. К письму надо приложить все описанные выше документы и, если можешь заплатить чуть больше и хочешь повысить свои ставки, указать свою цену. Про этот аттракцион-аукцион все знают, но мало кто пишет открыто. Да, перебивание цены существует, и это тоже действенный инструмент. Правда, 100 % гарантий он не дает. 

  Дальше придется ждать ответа лендлорда. Обычно это занимает день или несколько дней. Если работаешь с агентом, он наверняка скажет, что можно отправлять одну заявку за раз (ему так проще работать, к тому же не страдает репутация, если лендлорд выберет тебя, а ты передумаешь). Когда ищешь дом своими силами, смело отправляй несколько заявок одновременно. Даже если придет парочку одобрений, всегда проще кому-то отказать и выбрать лучший для себя вариант (пока не заключен контракт).

  Когда случится обоюдный мэтч, следующий шаг – подписание договора. В нем должны быть указаны имена обеих сторон, адрес, сумма арендной платы, условия оплаты коммунальных платежей, описание жилья (для комнаты –  пояснения, что считается местами общего пользования), величина залога, время и способ оплаты, условия расторжения договора, подписи.

  В день заезда надо проверить все имущество и сверить фотографии с действительностью. Обычно их делает агент, но лучше перестрахуйся и тоже сделай свои снимки, а потом поделись ими с лендлордом. Все это может казаться не таким важным на старте, особенно когда захлестывает эйфория от наконец-то найденной квартиры, но этот пункт очень облегчит жизнь при выселении. 

  В конце надо будет перевести деньги. Обычно это делают за несколько дней до или в день получения ключей. Если работаешь с агентством, первый расчет (с залогом лендлорду и оплатой агентству) будет происходить через них.

 

Фото: Ira Komornik


На что обратить внимание?

  Если переезжаешь с детьми и животными, внимательно читай объявления. Часто там так и пишут, что нельзя тем-то и тем-то, особенно в центральных районах города. Встречаются примечания и о том, что в квартире должен жить один человек, максимум два, если апартаменты маленькие.

  Срок договора – очень важный пункт в контракте. Стандартно он заключается на год с ежемесячным автопродлением. Но встречаются лендлорды, которые сдают квартиры минимум на два года, так что уточнить этот нюанс лучше на берегу и не тратить время на просмотры, если срок тебе не подходит. Если заселишься, а затем съедешь раньше указанного времени, то скорее всего придется распрощаться с залогом или заплатить неустойку. Когда проживешь год или два, как указано в контракте, и только потом решишь поменять жилье, достаточно предупредить лендлорда за месяц.

  Сразу уточняй информацию про регистрацию (официальный адрес, который «привяжет» тебя к определенному муниципалитету). Без официальной регистрации невозможно совершить практически  никакие действия в стране. Если лендлорд говорит, что регистрация невозможна, тут попахивает мошенниками.

  Посмотри, живут ли сверху, снизу и по бокам соседи. Говорят, что если все квартиры вокруг заселены, то в доме будет теплее и меньше придется тратиться на отопление.

  Не забывай про этаж квартиры и конструкцию лестницы. Если апартаменты без мебели, находятся высоко, а лестница узкая, то в свои расходы надо закладывать стоимость на то, чтобы вызвать грузчиков и затянуть вещи на специальном кране.

 


Районы

Районы-кварталы города важны при выборе жилья, но на вкус и цвет все фломастеры разные. Чтобы рассказать обо всех, понадобится отдельный гайд. Ниже схематично и выборочно – про основные места и базовые отличия.

Центральным районом обычно называют территорию, которая заключена в кольцо каналов. Как правило, там исторические постройки, а класс энергосбережения домов оставляет желать лучшего. За окном бушует жизнь и курсируют толпы туристов, поэтому семьи с детьми редко здесь селятся. Перед тем, как переехать в этот район, стоит хорошенько все взвесить.
 
Считается, что Музейный квартал – место для зажиточных горожан. Здесь расположено много музеев (очевидно) и улица Хофстрат с бутиками. Район красивый, но туристов не меньше, и цены кусаются.

Следующий на очереди Старый Юг. Амстердамцы называют его fancy, а многие иностранцы мечтают здесь поселиться. Район граничит с Музейным кварталом и находится практически в центре, но при этом атмосфера здесь чуть более расслабленная, имеется много школ и зеленые улицы.

Ривьеренбюрт находится рядом со Старым Югом. Здесь на площади Мерведеплейн установлена статуя Анны Франк, недалеко от места, где она и ее семья жили до Второй мировой войны. Здесь множество многоквартирных домов и хватает социального жилья.

Буйтенвельдерт расположен между Старым Югом и загородным Амстельвеном. Технически это территория Амстердама, но дома, как и приветливые и улыбчивые жители, больше напоминают пригород. Не удивляйся одинаковым улочкам и постройкам.

Амстердам-Север может прийтись по вкусу тем, кто хочет убежать от суеты (главное, не впасть в уныние). Важно: чтобы добраться оттуда до остальных районов Амстердама, придется преодолеть залив, хотя с отличным транспортным сообщением этого города, это вообще не проблема.

Амстердам не такой большой, как может показаться на первый взгляд. Часто даже не понимаешь, что из одного района ты уже оказался в другом. Городки в пригороде (вроде Амстелвена) напоминают отдаленные районы Минска наподобие Юго-Запада. Транспорт оттуда ходит отлично и довезет тебя в центр за 40 минут. 

Если хочешь существенно сэкономить, можно посмотреть в сторону пригорода и городов Альмере, Харлема или Зандама. 

Когда будешь определяться с местом, может пригодиться ссылка с информацией о качестве жизни в районах и регионах Нидерландов.

 


Если возникнут проблемы с лендлордом

Проблемные ситуации всегда лучше предотвращать, нежели решать: поэтому перед подписанием договора аренды его следует внимательно изучить, перепроверить несколько раз, уточнить непонятные моменты и, если появятся вопросы, смело их задавать. Но если проблема все же возникла и никак не получается найти компромисс с лендлордом, выход тоже есть. В Нидерландах существует независимая организация, которая занимается проблемами, возникшими между арендаторами и арендодателями, – The Rent Tribunal (huurcommissie). В процедуре их работы можно разобраться здесь.

 

Фото на главной: Palasatka

hand with heart

Поддержи редакцию 34travel на Patreon!

Уже больше года мы делаем журнал о путешествиях в мире, где путешествия стали настоящим квестом. Мы очень рады, что ты остаешься с нами и продолжаешь читать материалы 34travel. Будем благодарны за support в эти сложные времена.

Подписаться на Patreon

Читай также

Сейчас на главной

Показать больше Показать больше