ПодкастыКак снять квартиру в Берлине и не облажаться?
Журналистка Анастасия Баженова переехала в Берлин из России около года назад и с недавних пор ведет телеграм-канал Travelclever – «о Берлине, путешествиях, великах и жизни в Германии». Публикуем ее полезную инструкцию о том, как искать жилье в Берлине, чем «холодная аренда» отличается от «теплой», что такое шуфа и почему ко всему происходящему во время поисков следует относиться с юмором.
Поиск квартиры в Берлине – это квест. Этим меня пугали еще до переезда, поэтому первые две-три недели в городе никаких попыток искать жилье мы не предпринимали, а просто жили в своем временном полуподвальчике и готовились к переменам. Впрочем, особо расслабляться не позволял дедлайн: съехать нужно было до первого сентября.
«Заметнее всего цены растут в недорогих районах. Например, в Нойкельне аренда выросла за год на 17%»
Рассказы знакомых и приятелей не обнадеживали. Все в один голос утверждали, что август – это мертвый сезон, в очередь на просмотр записываются за две недели, нужно разослать минимум 100 писем собственникам и в разные агентства (и не получить ответа на 99 из них), во всех контрактах пытаются облапошить бесхитростных экспатов и так далее. Я советую никому не верить (кроме меня) и не пугаться раньше времени. Просто мысленно подготовьтесь к тому, что процесс поиска квартиры может затянуться и не всегда все будет идти по плану. Расслабьтесь, получайте удовольствие и новый опыт, а идеальное жилье обязательно найдется.
Что сколько стоит и как это называется?
Первая указанная во всех объявлениях сумма это Kaltmiete («холодная аренда») – цена аренды без учета коммунальных услуг. К стоимости такой аренды надо прибавить Nebenkosten (счета за воду, лифт, отопление, вывоз мусора – то, что у нас называется «коммуналкой») и получится Warmmiete («теплая аренда »). Иногда квартира с более высокой «холодной арендой» может в итоге стоить меньше за счет невысокой стоимости коммунальных услуг. Обращай на это внимание при поиске. Также не стоит забывать про сертификат энергоэффективности.
energo berlin
Чем ближе курсор к зеленой зоне, тем ваша квартира менее энергозатратна, что положительно скажется на счетах за электричество. Электричество в «теплую аренду» не входит, за него нужно платить отдельно. Каждый квартиросъемщик сам заключает договор с компанией-поставщиком электричества, в Германии на это нет монополии.
Коммунальные услуги указаны «в среднем», так что в конце года либо придется доплатить, либо, если вы тратите меньше, что-то вернут обратно на счет.
Есть еще залог, стоимость которого обычно составляет 3 «холодных» арендных платы. Залог можно платить в рассрочку на протяжении трех месяцев. Можно и вовсе не платить, а сделать страховку залога. Платишь около 100 евро в год, а страховщик обязуется потом заплатить хозяину квартиры за все повреждения.
Где и как искать квартиру?
Прежде всего нужно зарегистрироваться на сайтах поиска квартир.
Самые популярные:
(не удивляйтесь последнему сайту в списке: ebay kleinanzeigen – это местная онлайн-барахолка, где можно найти что угодно, в том числе и квартиру).
Мы же пользовались для поиска только immobilienscout24.de, поэтому про остальные сайты ничего не могу сказать. Думаю, что там выставляются приблизительно одни и те же предложения, так что, пожалуй, нет смысла ежедневно просматривать 3-4 ресурса. Для облегчения поиска на сайте можно задать параметры своей идеальной квартиры (район, этаж, метраж, наличие балкона, ванны, подвала, отдельной кухни и т.д.).
Чаще всего квартиры в Германии сдаются без мебели. Поначалу я думала, что не хочется заниматься еще и обстановкой, поэтому одним глазом поглядывала и на обставленные квартиры (их меньше и они немного дороже), но потом давно живущая в Берлине знакомая обратила мое внимание на то, что каждая царапина на этой мебели будет вычтена потом из залога. Пришлось менять параметры и начинать искать квартиру без мебели, но со встроенной кухней.
У immobilienscout24 есть приложение. Ставишь его себе на телефон, логинишься и все предложения, подходящие под твой поиск, начинают приходить на телефон. В результате кто-то в прошлом августе играл в Pokemon Go, а кто-то – в Квартира Go. Нельзя терять ни минуты: как только приходит уведомление об интересном варианте, тут же нужно писать письмо о том, что лучше квартиры вы в жизни не видели и мечтаете попасть на просмотр. Вообще это превращается в рутину: каждое утро ты встал(-а), выпил(-а) кофе, проверил(-а) приложение и сайт, написал(-а) по интересным адресам, на время забыл(-а) обо всем. Повторять до достижения результата.
Как выглядят просмотры квартир?
На первом просмотре я обалдела, увидев около дома 15 человек, которые делали вид, что собрались в одном месте совершенно случайно, и вовсе не на просмотр, а так, погулять вышли. Оказалось, что 10-15 человек – норма, а не повод для удивления. Самым хитом стала одна квартира, куда одновременно набилось 25 желающих снять именно это жилье. В квартиру пускали по четыре человека за раз, а все остальные терпеливо ждали своей очереди на лестнице.
К просмотрам нужно относиться с юмором, иначе через неделю крыша поедет. Выглядит все это, как экскурсия в какую-нибудь писательскую квартирку-музей. Все заходят, агент читает небольшую лекцию, после чего люди разбредаются, с серьезным видом рассматривают вещи, меланхолично трогают стены, качают головой и что-то записывают в блокнот. Я сначала просто ходила по квартире, а потом уже стала делать, как немцы: неодобрительно цокать при виде плохо обустроенной ванной комнаты, довольно улыбаться в кухне, качать головой, внимательно слушать агента и кивать в нужных местах, даже если ничего не понятно.
«К просмотрам нужно относиться с юмором, иначе через неделю крыша поедет. Выглядит все это, как экскурсия в какую-нибудь писательскую квартирку-музей»
При просмотре важно осматривать все максимально подробно. Стучите в стены, прыгайте на полу, крутите краны, ищите царапины и заглядывайте в сливной бачок. По возможности проверяйте звукоизоляцию: можно выйти за дверь и там пошуметь, а ваш партнер скажет, слышно что-нибудь в квартире или нет.
Квартиры в Германии сдавать могут как собственники, так и агентства. Каждый должен для себя решить, с кем ему комфортнее иметь дело. С собственником, возможно, проще договориться в каких-то нестандартных ситуациях, зато от агентства точно будет меньше сюрпризов и вряд ли в контракте будут хитрые лазейки.
Есть еще вариант, когда квартиру сдает предыдущий жилец. Дело в том, что предупредить о разрыве контракта нужно за 2-3 месяца, но если человеку нужно срочно съехать, то часто хозяева квартиры разрешают самому арендатору найти себе замену. Выбирать жильца все равно будут владельцы квартиры, но по крайней мере им не надо давать объявления, устраивать просмотры, а достаточно просто посмотреть документы уже отобранных в процессе первого скрининга людей. Мы сняли квартиру, из которой как раз пытался съехать предыдущий жилец. Он нашел себе лучший вариант с террасой на крыше. Теперь вы знаете, что в моей квартире террасы на крыше нет.
Сколько это стоит?
Стоимость «холодной аренды» за 2-комнатную квартиру площадью 70 кв. метров.
Это карта прошлого года, но все до сих пор ссылаются на нее.
Цены на аренду квартиры в Берлине все еще выгодно отличаются от цен в других европейских столицах и в крупных немецких городах, однако, они уже не такие низкие, как несколько лет назад. По данным портала Property Wire только за 2016 год цены на аренду выросли на 15,7%. Интересно, что заметнее всего цены растут в недорогих районах (например, в Марцане аренда стала выше на 10%, в Нойкельне – на 17%), а в каком-нибудь Шарлоттенбурге, где есть очень дорогая недвижимость, рост составил всего лишь 2,7%.
Составить приблизительное представление о средней цене аренды можно с помощью карты от ImmobilienScout (см. выше). Они прошлись по всей своей базе предложений и написали, сколько ориентировочно будет стоить двушка метражом 70 метров в зависимости от района. Район влияет на стоимость квартиры больше всего, при этом цена может резко меняться даже в пределах двух станций метро.
А на официальном сайте Берлина есть офигенный сервис, где можно узнать актуальную цену не просто по району, а даже по конкретной улице. В поиске можно задать номера домов, год постройки, метраж будущей квартиры. Если вам этого мало, то после первого предварительного результата можно настроить вообще любые параметры: отдельная ли кухня, есть ли холодильник, какого размера ванная комната и балкон, есть ли в доме лифт и полы с подогревом. Почувствуйте себя в игре SIMS. В зависимости от дополнительных опций можно посмотреть, насколько возрастет цена за квадратный метр. От этого уже и стоит отталкиваться при поиске съемной квартиры.
Один совет: если вы знаете, что цена за метр в доме вашей мечты – €10, то игнорируйте предложения с ценой € 5. Наверняка, там будет что-то не так. Ни один арендодатель (будь это агентство или собственник) в своем уме не будет демпинговать, учитывая огромный и с каждым годом все возрастающий спрос на квартиры.
А дальше?
Итак, вы просмотрели несколько квартир и выбрали понравившиеся. Дальше наступает время унылых процедур. Сначала нужно заполнить подробную анкету и отослать ее агенту/собственнику. В нашем случае анкета отправлялась предыдущему жильцу, который потом уже переправлял ее в агентство. В анкете много вопросов типа кто будет жить в квартире, где жили до этого, размер заработной платы, есть ли дети, есть ли животные, нужно ли парковочное место и так далее.
Вместе с анкетой обычно требуются следующие документы:
Паспорта всех квартиросъемщиков
Копии разрешения на пребывание в Германии
Рабочий контракт
Письмо от хозяина предыдущей квартиры об отсутствии задолженности
Чеки о зарплате за три последних месяца
Шуфа
Жители Германии близко знакомы с шуфой, а остальные вряд ли, поэтому поясню. Шуфа (Schufa или Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) – это твоя финансовая история в Германии. Занимается ее сбором частная компания, и там есть все. Открыл счет в банке? Заключил контракт на мобильный телефон? Просрочил оплату налога на телевидение? Запросил кредит, а тебе отказали? Не дал копеечку попрошайке? Ничего скрыть не удастся, все ходы записаны. В зависимости от того, как ты себя финансово ведешь, в твоей справке будет отображаться то, насколько ты благонадежен и кредитоспособен. Этот сертификат обязательно нужен при аренде квартиры и чем больше там стоит процентов – тем лучше.
Многие опытные квартиросъемщики ходят со своим пакетом документов и сразу вручают его агенту или собственнику. Однако, во всех тех квартирах, которые выбирали мы, документы просили отсылать по электронной почте.
После отправки документов остается только ждать. Наш пакет документов был не самым идеальным: чеки о зарплате были только за полтора месяца (а предложение показать справку о зарплате из Москвы агентство отвергло), и, самое главное, не было письма от хозяина предыдущей квартиры, потому что он внезапно укатил на моря и на связь не выходил.
Несмотря на это, через несколько дней пришел ответ от агентства, что, дескать, приходите тогда-то и тогда-то в квартиру, жаждем с вами познакомиться. Естественно, я решила, что это означает конец поисков и начало новой жизни. Но как бы не так.
«Просрочил оплату налога на телевидение? Запросил кредит, а тебе отказали? Не дал копеечку попрошайке? Ничего скрыть не удастся, все ходы записаны»
В назначенный день вместе с нами в квартиру понабились: представительница агентства, предыдущий жилец, а также еще два человека, которых тоже отобрали! Это что еще за наглость? Я была возмущена до предела, но решила, что не время злиться, надо оценить шансы. Один был немец, второй – испанец. Я решила, что наш главный конкурент – немец и терпеливо выжидала, когда после знакомства он наконец-то из квартиры уйдет, ведь запоминается последнее. Представительница агентства сказала, что ей очень приятно со всеми нами познакомиться, решение о том, кому сдать квартиру она примет завтра, а пока можно задать свои вопросы. Все молчали, поэтому я не нашла ничего лучше, как спросить, как они будут решать, кому сдавать квартиру. Агент ответила, что не знает и решит по ходу дела. Мы еще немного поболтались по квартире, а потом, когда уходили, я громко сказала: «Ну, надеюсь, до завтра!» Ни на что более остроумное и запоминающееся моего немецкого не хватило.
Уверена, что именно это хлесткое прощание сработало, потому что на следующий день пришло письмо от агентства, сообщавшее, что квартира наша. Они выслали подробнейший контракт на 20 страниц, а еще через день позвали в агентство его подписывать. Я честно этот контракт дома перевела и прочитала, но ничего из ряда вон выходящего там не было.
Позже состоялась грандиозная процедура передачи ключей (фанфары, слезы, торжественные речи). Это тоже не простая формальность, так что если вы снимаете квартиру в Германии, знайте, что это последний шанс указать на недочеты и спросить, когда что-либо будет починено. Будьте очень внимательны и осматривайте все! Любая мелочь должна быть запротоколирована, чтобы потом никто не сказал, что именно вы поцарапали стену и не стрясли с вас за эту царапину из залога.
Фото - www.12hrs.net
САМЫЙ ПРОСТОЙ СПОСОБ ПОМОЧЬ 34travel
Если хочешь отблагодарить 34travel за своевременную новость о распродаже лоукостера, большой гайд или подсказки по части заведений, то проще всего сделать это через Ko-fi. Всего пара кликов, никаких регистраций, комиссий и подписок.
ЗАКИНУТЬ МОНЕТКУ
Комментарии (6)
Ах да, совсем забыл https://ru.immosuchen.eu
Я разрабатываю сервис, который будет сильно помогать экспатам в поиске жилья в Берлине. Сейчас выглядит больше как агрегатор, но вполне можно найти достойное недорогое жилье.
Не думал, что для аренды жилья в Германии столько волокиты. Возник такой вопрос. А, если человек только что нашел работу в Берлине, а перед этим работал в другой стране или был безработным, то нужно будет доказывать квартиросдатчику, что ты платежеспособен? Или жить первые три месяца работы в отеле/хостеле/у знакомых только для того, чтобы была эта история?
Цены на квартиры в Германии значительно выше по отношению к России, разве что можно сравнить с квартирами в Москве. Но не надо забывать и про разницу зарплат! Интересно то, что люди в Германии избегают жить в высотках, ибо: чем меньше соседей, тем спокойнее. Также в Германии достаточно много старых домов, вплоть до 1920-ых годов постройки. Эти дома еще в достаточно неплохом состоянии из-за отсутствия лютых морозов и стабильно проводящихся капремонтов. Также стоит отметить, что при покупке квартиры, банк дает кредит под 2-3% годовых... Подробнее: https://www.youtube.com/watch?v=Qe0qKmfhN_0
Приложение immobilienscout24 не работает для поиска жилья в Берлине. Вы сами-то каким приложением пользовались?
Мария, приложение прекрасно работает для поиска жилья в Берлине, именно им я и пользовалась, как и написала в статье. К сожалению, не могу вам кинуть скриншот, но даже по ссылке в app store можно увидеть Берлин в одном из примеров. https://itunes.apple.com/de/app/immobilienscout24-immobilien/id344176018?l=en&mt=8